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不过,目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是对房...

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房 地 产 范 文 精 选 世 纪 秘 书 首 页 文 章 中 心 期 刊 中 心 科 普 订 阅 S C I 期 刊 投 稿 经 验 会 员 中 心 购 物 车 ( 0 ) 搜 索 首 页 > 文 章 中 心 > 房 地 产 房 地 产 范 文 精 选 时 间 ： 2 0 2 3 0 4 0 9 1 4 : 1 2 : 5 9 前 言 ： 在 撰 写 房 地 产 的 过 程 中 ， 我 们 可 以 学 习 和 借 鉴 他 人 的 优 秀 作 品 ， 小 编 整 理 了 5 篇 优 秀 范 文 ， 希 望 能 够 为 您 的 写 作 提 供 参 考 和 借 鉴 。 房 地 产 融 资 一 、 我 国 房 地 产 融 资 渠 道 现 状 1 . 房 地 产 信 托 房 地 产 信 托 一 般 是 指 以 房 地 产 及 其 相 关 资 产 为 投 向 的 资 金 信 托 投 资 方 式 , 即 信 托 投 资 公 司 制 定 信 托 投 资 计 划 , 与 委 托 人 ( 投 资 者 ) 签 订 信 托 投 资 合 同 , 委 托 人 ( 投 资 者 ) 将 其 合 法 资 金 委 托 给 信 托 公 司 进 行 房 地 产 投 资 , 或 进 行 房 地 产 抵 押 贷 款 或 购 买 房 地 产 抵 押 贷 款 证 券 , 或 进 行 相 关 的 房 地 产 投 资 活 动 。 紧 缩 性 的 宏 观 政 策 使 对 银 行 信 贷 依 赖 性 极 强 的 房 地 产 开 发 商 的 资 金 非 常 紧 张 , 这 使 房 地 产 企 业 对 银 行 以 外 的 融 资 渠 道 的 资 金 需 求 增 加 , 房 地 产 信 托 业 务 得 以 发 展 。 全 国 各 信 托 投 资 公 司 陆 续 推 出 了 自 己 的 信 托 产 品 , 比 如 , 上 海 国 投 推 出 了 多 元 组 合 的 房 地 产 信 托 业 务 模 式 — 信 托 贷 款 、 财 产 权 信 托 、 信 托 股 权 融 资 等 。 现 阶 段 我 国 信 托 产 品 主 要 有 两 种 模 式 : ① 是 股 权 融 资 。 ② 模 式 是 债 权 融 资 。 前 者 是 对 一 些 自 有 资 本 金 不 足 3 5 % 的 房 地 产 企 业 , 信 托 投 资 公 司 以 注 入 股 本 金 的 方 式 与 房 地 产 公 司 组 建 有 限 责 任 公 司 , 使 其 自 有 资 本 金 达 到 3 5 % 的 要 求 , 信 托 投 资 公 司 作 为 股 东 获 得 投 资 回 报 。 后 者 则 是 针 对 虽 然 自 有 资 金 己 达 到 国 家 要 求 , 但 是 由 于 某 些 原 因 等 造 成 房 地 产 企 业 短 期 资 金 困 难 , 这 时 候 信 托 投 资 公 司 就 可 以 筹 集 一 定 资 金 定 向 地 贷 给 房 地 产 开 发 企 业 , 补 上 资 金 缺 口 , 这 种 操 作 方 式 类 似 商 业 银 行 的 信 贷 业 务 。 而 政 策 规 定 银 行 不 能 这 样 做 。 2 0 0 4 年 共 发 行 了 9 8 支 房 地 产 集 合 资 金 ( 含 财 产 ) 信 托 投 资 计 划 ( 以 下 简 称 房 地 产 信 托 ) , 实 际 募 集 资 金 总 计 1 1 5 . ? 8 6 6 亿 元 , 平 均 每 个 房 地 产 信 托 募 集 1 . ? 1 8 亿 元 , 与 2 0 0 3 年 相 比 总 额 增 长 9 3 . ? 4 % 。 不 过 , 目 前 信 托 产 品 存 在 一 些 制 度 性 的 限 制 , 例 如 , 法 律 政 策 的 制 约 、 信 托 产 品 的 流 通 性 问 题 , 以 及 信 托 计 划 的 异 地 发 行 、 资 金 异 地 运 用 的 管 理 与 审 批 比 较 严 格 等 , 这 些 都 制 约 着 房 地 产 信 托 的 发 展 。 但 从 长 远 来 看 信 托 资 金 是 一 个 能 为 房 地 产 企 业 提 供 长 期 稳 定 资 金 的 渠 道 , 是 对 房 地 产 业 的 融 资 渠 道 的 一 个 很 好 的 补 充 , 这 种 模 式 将 会 发 展 成 为 中 国 房 地 产 企 业 的 主 流 融 资 模 式 。 点 击 阅 读 全 文 房 地 产 抵 押 抵 押 作 为 债 的 担 保 方 式 的 一 种 ， 由 于 能 够 较 好 地 担 保 债 的 履 行 ， 在 实 践 中 被 广 泛 采 用 ， 而 房 地 产 又 以 其 现 实 性 、 稳 定 性 、 保 值 性 、 安 全 性 最 强 等 特 性 成 为 普 遍 采 用 的 抵 押 物 。 本 文 拟 就 我 国 房 地 产 抵 押 中 的 几 个 法 律 问 题 作 一 探 讨 ， 以 期 推 动 我 国 房 地 产 市 场 的 健 康 发 展 。 一 、 房 地 产 抵 押 权 标 的 物 的 范 围 问 题 设 立 抵 押 的 目 的 是 ， 一 旦 债 务 人 不 履 行 债 务 ， 抵 押 权 人 可 依 法 定 程 序 对 抵 押 物 变 价 优 先 受 偿 。 因 此 ， 抵 押 物 应 有 变 价 价 值 ， 应 为 可 转 让 之 物 。 我 国 实 行 土 地 的 社 会 主 义 公 有 制 ， 按 照 宪 法 的 规 定 ， 城 市 市 区 的 土 地 属 于 国 家 所 有 ， 农 村 和 城 市 郊 区 的 土 地 除 由 法 律 规 定 属 于 国 家 所 有 的 以 外 ， 属 于 农 民 集 体 所 有 。 国 有 土 地 和 农 民 集 体 所 有 的 土 地 ， 可 以 依 法 确 定 给 单 位 或 者 个 人 使 用 。 土 地 使 用 权 可 以 依 法 转 让 ， 但 禁 止 土 地 所 有 权 的 买 卖 和 非 法 转 让 。 因 而 ， 在 我 国 ， 土 地 所 有 权 不 得 设 定 抵 押 权 ， 土 地 使 用 权 可 以 设 定 抵 押 ， 但 受 到 了 一 定 的 限 制 。 （ 一 ） 以 地 上 无 定 着 物 （ 包 括 建 筑 物 、 构 筑 物 及 在 建 工 程 ） 的 国 有 土 地 使 用 权 设 定 抵 押 的 问 题 我 国 法 律 有 关 国 有 土 地 使 用 权 的 取 得 方 式 规 定 有 两 种 ： 一 是 通 过 土 地 使 用 权 出 让 的 方 式 取 得 国 有 土 地 使 用 权 ， 二 是 通 过 以 土 地 使 用 权 划 拨 的 方 式 取 得 国 有 土 地 使 用 权 。 目 前 我 国 禁 止 单 独 以 划 拨 方 式 取 得 的 国 有 土 地 使 用 权 设 定 抵 押 。 点 击 阅 读 全 文 房 地 产 调 控 摘 要 ： 房 地 产 调 控 政 策 的 效 果 在 本 质 上 取 决 于 政 府 意 志 。 中 央 政 府 出 于 对 社 会 稳 定 、 未 来 可 能 出 现 泡 沫 经 济 、 以 及 银 行 坏 账 增 加 的 担 忧 而 出 手 调 控 ， 但 其 调 控 意 志 受 到 了 房 价 下 落 将 使 银 行 坏 账 立 即 出 现 、 经 济 增 长 马 上 出 现 通 货 紧 缩 等 顾 虑 的 削 弱 。 地 方 政 府 由 于 在 财 政 收 入 和 经 济 上 对 房 地 产 的 过 度 依 赖 而 对 中 央 政 策 瞒 天 过 海 。 本 来 就 投 鼠 忌 器 的 中 央 政 策 经 地 方 政 府 太 极 推 手 被 化 解 大 部 分 力 量 ， 是 此 前 一 系 列 房 地 产 调 控 政 策 效 果 不 彰 的 主 因 。 基 于 对 政 府 意 志 的 考 量 ， 本 文 认 为 ， 短 期 内 指 望 调 控 政 策 下 猛 药 、 出 重 拳 ， 进 而 房 价 大 幅 下 挫 是 不 现 实 的 。 关 键 词 ： 房 地 产 调 控 ； 政 府 意 志 自 2 0 0 5 年 3 月 1 6 日 国 八 条 以 来 ， 中 央 政 府 已 出 台 了 明 确 针 对 房 地 产 的 多 项 调 控 措 施 ， 一 些 地 方 政 府 也 在 形 式 上 出 台 了 相 应 措 施 予 以 配 合 。 然 而 ， 根 据 国 家 统 计 局 提 供 的 最 新 数 据 ， 今 年 第 一 季 度 全 国 7 0 个 城 市 房 价 同 比 平 均 上 涨 了 5 . 5 % ， 北 京 、 广 州 、 深 圳 等 地 房 价 甚 至 出 现 了 狂 涨 的 态 势 ； 房 地 产 投 资 也 同 比 增 长 了 2 5 % . 与 之 相 应 ， 高 房 价 所 催 生 的 一 个 新 名 词 房 奴 也 在 民 间 开 始 迅 速 流 传 ， 而 号 召 不 降 价 就 绝 不 买 房 的 邹 涛 也 一 时 成 为 媒 体 追 捧 的 明 星 。 所 有 这 些 都 表 明 ： 自 去 年 以 来 针 对 房 地 产 的 一 系 列 调 控 措 施 虽 然 取 得 了 一 些 成 效 ， 但 相 对 稳 定 房 价 的 预 定 目 标 来 说 ， 效 果 仍 不 理 想 。 那 么 ， 由 此 所 引 发 的 一 个 疑 问 就 是 ： 为 何 政 府 频 频 出 拳 却 依 然 效 果 不 彰 呢 ？ 是 调 控 当 局 缺 乏 意 志 还 是 缺 乏 能 力 ？ 事 实 上 ， 在 现 存 的 关 于 如 何 调 控 房 地 产 的 铺 天 盖 地 的 讨 论 中 ， 已 有 大 量 方 案 被 提 供 出 来 了 ， 从 中 遴 选 出 正 确 的 方 案 似 乎 并 不 困 难 ； 与 此 同 时 ， 在 我 国 ， 政 府 的 行 政 权 威 和 动 员 能 力 几 乎 是 没 什 么 值 得 怀 疑 的 。 因 此 ， 如 果 简 单 地 断 言 政 府 没 有 能 力 稳 定 房 价 ， 那 么 ， 无 论 是 从 知 识 方 面 还 是 从 行 政 能 力 方 面 来 看 ， 都 显 然 是 不 能 令 人 信 服 的 。 既 然 如 此 ， 唯 一 可 能 的 就 是 ： 在 频 频 出 拳 的 背 后 ， 政 府 是 否 实 际 上 手 下 留 情 了 ？ 一 个 仔 细 的 分 析 似 乎 恰 恰 印 证 了 这 种 推 断 。 一 、 投 鼠 忌 器 的 中 央 政 府 面 对 着 房 地 产 的 繁 荣 昌 盛 ， 中 央 政 府 心 情 复 杂 。 首 先 ， 房 价 疯 涨 ， 使 得 购 房 者 怨 声 连 连 ， 长 此 下 去 必 然 会 影 响 社 会 稳 定 。 目 前 的 城 镇 居 民 （ 特 别 是 年 轻 人 ） ， 几 乎 言 必 谈 房 子 ， 这 种 情 形 在 北 京 、 上 海 、 广 州 、 深 圳 等 城 市 表 现 尤 甚 ， 其 焦 虑 愤 懑 之 情 溢 于 言 表 。 高 房 价 已 经 使 人 们 憎 恶 地 把 住 房 问 题 称 为 新 时 期 压 在 人 们 头 上 的 三 座 大 山 之 一 。 其 次 ， 房 地 产 泡 沫 的 破 灭 使 日 本 经 济 陷 入 了 长 达 十 年 之 久 的 通 货 紧 缩 ， 在 此 过 程 中 ， 银 行 背 负 了 大 量 坏 账 ， 即 便 是 现 在 仍 未 完 全 康 复 。 而 令 人 忧 虑 的 是 ， 至 少 在 银 行 方 面 ， 我 国 目 前 似 乎 已 经 显 露 出 了 日 本 泡 沫 经 济 崩 溃 前 的 某 些 病 征 。 根 据 人 民 银 行 2 0 0 5 年 8 月 1 5 日 的 《 2 0 0 4 中 国 房 地 产 金 融 报 告 》 ： 我 国 房 地 产 开 发 中 使 用 银 行 贷 款 的 资 金 超 过 了 5 5 % . 上 海 的 比 重 则 更 高 ， 资 料 显 示 ： 2 0 0 4 年 上 海 全 市 中 资 金 融 机 构 人 民 币 自 营 性 房 地 产 贷 款 占 到 了 全 部 新 增 贷 款 额 的 7 6 % ， 占 上 海 当 年 新 房 销 售 总 额 的 5 0 % 强 。 这 种 局 面 一 旦 形 成 ， 银 行 的 荣 枯 便 与 房 地 产 的 涨 落 休 戚 相 关 ， 此 时 银 行 已 彻 底 蜕 变 为 房 地 产 业 的 人 质 而 不 得 不 与 其 结 成 利 益 共 同 体 ： 银 行 通 过 各 种 途 径 增 加 信 贷 来 维 持 和 支 持 房 价 ， 以 此 保 证 贷 款 的 安 全 回 收 和 银 行 自 己 的 良 好 绩 效 。 比 如 2 0 0 6 年 4 月 2 6 日 ， 交 通 银 行 就 全 面 取 消 了 强 制 性 房 贷 险 ， 同 时 ， 对 办 理 新 房 按 揭 的 购 房 人 免 收 律 师 费 而 由 银 行 代 缴 ， 对 办 理 二 手 房 按 揭 的 购 房 者 则 完 全 取 消 律 师 费 （ 0 . 2 5 % 0 . 4 0 % ） 。 在 这 种 银 行 房 地 产 利 益 共 同 体 格 局 下 ， 一 旦 房 地 产 价 格 下 落 ， 坏 账 随 即 在 银 行 积 累 。 日 本 前 车 之 鉴 历 历 在 目 ， 教 训 惨 痛 ， 这 促 使 中 央 政 府 不 得 不 保 持 高 度 警 惕 。 客 观 地 说 ， 正 是 上 述 两 方 面 ， 构 成 了 中 央 政 府 频 频 出 拳 、 试 图 稳 定 房 价 的 主 要 动 机 。 然 而 ， 也 正 是 出 于 对 房 地 产 价 格 下 落 可 能 使 银 行 坏 账 迅 速 累 高 、 进 而 危 机 金 融 体 系 乃 至 整 个 经 济 稳 定 的 担 忧 ， 中 央 政 府 的 意 志 才 又 出 现 了 某 种 软 化 . 实 际 上 ， 2 0 0 5 年 下 半 年 某 些 城 市 购 房 者 在 房 价 暂 时 小 幅 回 落 后 即 要 求 退 房 的 举 动 ， 就 已 昭 示 了 房 价 一 旦 下 跌 （ 特 别 是 像 某 些 学 者 所 言 的 3 0 % 5 0 % ） 所 可 能 带 来 的 灾 难 性 后 果 。 可 能 正 是 及 时 发 现 了 这 种 苗 头 ， 中 央 政 府 才 将 宏 观 调 控 目 标 的 通 俗 解 读 版 本 由 最 初 的 打 压 房 价 转 变 为 控 制 房 价 ， 进 而 再 转 变 为 更 为 含 糊 的 保 持 房 地 产 市 场 平 稳 . 除 了 对 银 行 坏 账 可 能 进 一 步 积 累 的 担 忧 外 ， 还 有 一 个 更 重 要 的 原 因 就 是 ： 房 地 产 业 已 经 成 为 我 国 经 济 增 长 的 支 柱 产 业 之 一 ， 重 拳 出 手 势 必 殃 及 整 体 经 济 增 长 。 根 据 表 1 提 供 的 资 料 ， 就 全 国 来 说 ， 在 2 0 0 0 年 房 地 产 投 资 对 经 济 增 长 的 贡 献 率 为 1 2 . 0 5 % ， 到 2 0 0 3 年 已 经 增 加 到 1 9 . 9 1 % ； 而 对 于 北 京 来 说 则 更 高 ， 2 0 0 0 年 为 3 3 . 0 7 % ， 2 0 0 3 年 则 高 达 5 3 . 3 7 % . 由 此 看 来 ， 房 地 产 已 经 成 为 我 国 经 济 发 展 名 副 其 实 的 支 柱 产 业 了 。 这 种 支 柱 作 用 的 发 挥 ， 主 要 体 现 在 房 地 产 本 身 强 大 的 关 联 效 应 上 。 单 纯 从 直 接 关 联 来 看 ， 钢 铁 、 水 泥 、 电 解 铝 、 合 金 等 行 业 就 是 深 受 房 地 产 影 响 的 主 要 上 游 产 业 。 而 如 何 舒 缓 这 些 行 业 可 能 出 现 的 过 剩 ， 自 2 0 0 4 年 以 来 就 一 直 是 中 央 政 府 所 关 注 的 主 要 问 题 之 一 。 在 中 央 政 府 看 来 ， 一 边 控 制 新 增 产 能 ， 一 边 维 持 需 求 显 然 是 使 这 些 行 业 平 稳 发 展 的 理 想 方 案 。 这 样 ， 如 果 对 房 地 产 的 调 控 力 度 过 大 ， 使 得 短 期 内 其 对 上 游 需 求 出 现 萎 缩 ， 必 将 使 这 些 行 业 的 过 剩 立 刻 暴 露 ， 破 坏 眼 下 的 良 好 经 济 增 长 态 势 。 正 是 这 种 顾 虑 ， 使 得 中 央 政 府 投 鼠 忌 器 。 因 而 ， 如 果 仔 细 品 味 到 目 前 为 止 的 调 控 政 策 就 不 难 发 现 ， 中 央 政 府 一 直 都 是 在 旁 敲 侧 击 ， 敲 山 震 虎 ， 希 望 借 此 使 房 地 产 企 业 自 觉 约 束 自 己 的 行 为 ， 尽 量 避 免 伤 筋 动 骨 。 点 击 阅 读 全 文 房 地 产 泡 沫 【 摘 要 】 从 房 价 收 入 比 、 房 地 产 开 发 投 资 增 幅 与 G D P 增 长 速 度 比 、 商 品 房 空 置 率 、 房 地 产 企 业 的 财 务 状 况 指 标 、 房 地 产 开 发 投 资 资 金 来 源 、 城 市 居 民 消 费 价 格 指 数 与 房 屋 价 格 指 数 比 等 多 个 泡 沫 指 标 比 较 来 看 ： 广 州 房 地 产 市 场 在 1 9 9 8 — 2 0 0 4 年 整 体 运 行 平 稳 ， 但 是 ， 个 别 年 份 存 在 泡 沫 威 胁 ， 出 现 投 资 过 热 、 商 品 房 积 压 等 现 象 。 而 加 强 房 地 产 信 贷 和 土 地 出 让 监 控 、 建 立 房 地 产 信 息 机 制 、 提 高 房 地 产 市 场 准 入 门 槛 将 是 缓 解 积 压 房 ， 抑 制 房 地 产 市 场 膨 胀 的 有 效 手 段 。 【 关 键 词 】 房 地 产 泡 沫 ； 测 度 ； 指 标 ； 实 证 研 究 1 9 9 8 年 ， 我 国 开 始 取 消 福 利 分 房 ， 进 行 个 人 住 房 的 货 币 化 改 革 ， 中 国 的 房 地 产 市 场 步 入 快 速 发 展 期 ， 投 资 增 幅 较 大 ， 房 地 产 价 格 也 随 之 持 续 上 涨 ， 房 地 产 市 场 是 否 存 在 泡 沫 的 争 论 也 由 此 产 生 。 事 实 上 ， 我 国 房 地 产 在 一 定 程 度 上 存 在 经 济 泡 沫 是 毫 无 疑 问 的 ， 但 由 于 房 地 产 市 场 呈 现 明 显 的 区 域 化 特 征 ， 有 些 城 市 的 房 地 产 过 热 ( 如 北 京 、 上 海 、 杭 州 等 地 ) ， 另 一 些 中 小 城 市 房 地 产 市 场 萧 条 ， 所 以 ， 整 个 房 地 产 市 场 泡 沫 到 底 有 多 大 ， 目 前 ， 还 没 有 一 个 准 确 的 结 论 。 广 州 作 为 珠 江 三 角 洲 的 中 心 城 市 ， 不 仅 经 济 发 展 走 在 全 国 的 前 列 ， 房 地 产 市 场 也 取 得 长 足 的 发 展 。 2 0 0 5 年 ， 广 州 房 地 产 开 发 投 资 已 达 到 4 8 8 ． 8 6 亿 元 ， 占 社 会 固 定 资 产 投 资 的 3 8 ． 2 ％ ( 2 0 0 6 年 广 州 市 经 济 和 社 会 发 展 公 报 ) 。 但 房 价 的 不 断 上 涨 ， 也 引 起 了 人 们 对 广 州 房 地 产 市 场 的 关 注 。 本 文 以 广 州 房 地 产 市 场 为 例 ， 选 取 房 价 收 入 比 、 房 地 产 开 发 投 资 增 幅 与 G D P 增 长 速 度 比 、 商 品 房 空 置 率 等 多 个 泡 沫 指 标 来 测 度 广 州 房 地 产 市 场 的 泡 沫 程 度 。 一 、 房 地 产 泡 沫 与 房 地 产 泡 沫 测 度 房 地 产 泡 沫 是 指 房 地 产 实 际 价 格 严 重 脱 离 理 论 价 值 的 现 象 。 泡 沫 的 存 在 是 相 对 于 房 地 产 的 理 论 价 值 来 说 的 。 对 于 引 发 房 地 产 泡 沫 的 原 因 ， 一 般 来 说 主 要 有 两 个 ： 一 是 开 发 商 的 过 热 投 资 和 消 费 者 的 投 机 预 期 形 成 投 机 需 求 造 成 ， 二 是 银 行 金 融 资 金 的 支 持 ( 李 维 哲 、 曲 波 ， 2 0 0 2 ) 。 对 于 房 地 产 泡 沫 的 测 度 一 般 有 两 种 方 法 ， 一 是 直 接 测 度 ， 即 利 用 定 义 测 度 房 地 产 的 理 论 价 值 ， 通 过 比 较 理 论 价 值 与 实 际 价 格 来 测 度 房 地 产 的 泡 沫 程 度 ( P e t e r E n g l u n d ， 1 9 9 8 ； J o h n M ． Q u i g l e y ， 2 0 0 1 ) 。 另 一 个 是 利 用 指 标 法 间 接 测 评 ， 即 通 过 指 标 比 较 ， 判 断 房 地 产 市 场 是 否 存 在 泡 沫 。 这 两 种 方 法 各 有 优 缺 点 ， 第 一 种 比 较 科 学 严 谨 ， 但 不 易 操 作 ， 第 二 种 比 较 容 易 操 作 ， 但 不 够 严 谨 。 鉴 于 目 前 房 地 产 市 场 发 展 不 够 成 熟 稳 定 ， 合 理 的 地 价 、 费 用 、 建 设 成 本 、 利 润 以 及 未 来 收 益 等 参 数 难 以 确 定 ， 数 据 的 获 得 也 困 难 ， 直 接 测 度 法 在 实 际 操 作 中 较 难 ， 我 们 倾 向 于 选 择 指 标 法 来 测 度 房 地 产 泡 沫 程 度 。 下 面 以 广 州 市 房 地 产 市 场 为 例 ， 进 行 指 标 法 测 度 研 究 。 点 击 阅 读 全 文 房 地 产 融 资 一 、 我 国 房 地 产 融 资 渠 道 现 状 1 . 银 行 贷 款 目 前 , 中 国 房 地 产 开 发 企 业 的 资 金 来 源 主 要 是 国 内 贷 款 、 自 筹 资 金 及 其 他 资 金 ( 主 要 是 定 金 及 预 付 款 ) 二 个 方 面 。 房 地 产 企 业 自 有 资 金 比 例 较 低 , 主 要 依 赖 银 行 贷 款 。 银 行 信 贷 资 金 贯 穿 于 土 地 储 备 、 交 易 、 房 地 产 开 发 与 销 售 的 整 个 过 程 。 根 据 央 行 和 银 监 会 对 全 国 除 西 藏 以 外 的 3 0 个 省 ( 市 ) 的 调 查 数 据 显 示 , 我 国 的 房 地 产 开 发 资 金 来 源 中 有 5 5 % 的 资 金 直 接 来 自 银 行 系 统 , 而 另 外 的 自 筹 资 金 主 要 由 商 品 房 销 售 收 入 转 变 而 来 , 大 部 分 来 自 购 房 者 的 银 行 按 揭 贷 款 , 按 首 付 3 0 % 计 算 , 企 业 自 筹 资 金 中 有 大 约 7 0 % 来 自 银 行 贷 款 ; “ 定 金 和 预 收 款 ” 也 有 3 0 % 的 资 金 来 自 银 行 贷 款 , 如 果 将 施 工 企 业 垫 资 中 来 源 于 银 行 部 分 加 上 的 话 , 来 源 于 银 行 的 资 金 总 比 例 将 高 达 7 0 % 以 上 。 银 行 贷 款 实 际 上 支 撑 了 房 产 开 发 商 经 营 周 转 的 主 要 资 金 链 。 对 比 银 行 贷 款 最 多 不 超 过 房 地 产 总 投 资 4 0 % 的 国 际 通 行 标 准 , 我 国 房 地 产 企 业 对 银 行 的 依 赖 度 明 显 过 高 。 一 旦 房 地 产 经 济 发 生 波 动 , 房 地 产 企 业 的 经 营 风 险 将 转 变 为 银 行 的 金 融 风 险 , 进 而 影 响 国 家 的 金 融 安 全 。 为 此 , 政 府 开 始 频 频 出 招 调 控 , 自 2 0 0 3 年 的 “ 1 2 1 号 文 ” 开 始 , 2 0 0 4 年 《 商 业 银 行 房 地 产 贷 款 风 险 管 理 指 引 》 、 2 0 0 5 年 “ 国 六 条 ” 、 “ 国 十 五 条 ” 相 继 出 台 , 银 行 信 贷 被 逐 步 收 紧 。 特 别 是 2 0 0 7 年 国 家 开 始 实 行 紧 缩 的 货 币 政 策 , 央 行 连 续 六 次 加 息 以 及 连 续 十 次 上 调 存 款 准 备 金 率 , 虽 然 这 一 措 施 并 不 是 专 门 针 对 房 地 产 市 场 的 , 而 是 为 了 收 缩 流 动 性 、 压 制 通 胀 压 力 , 但 给 房 地 产 的 资 金 供 应 产 生 了 不 小 的 影 响 。 房 产 企 业 资 金 链 的 脆 弱 显 露 无 遗 , 房 地 产 企 业 融 资 面 临 前 所 未 有 的 挑 战 。 面 对 资 金 瓶 颈 , 开 发 商 有 待 拓 宽 融 资 渠 道 。 2 . 房 地 产 信 托 房 地 产 信 托 一 般 是 指 以 房 地 产 及 其 相 关 资 产 为 投 向 的 资 金 信 托 投 资 方 式 , 即 信 托 投 资 公 司 制 定 信 托 投 资 计 划 , 与 委 托 人 ( 投 资 者 ) 签 订 信 托 投 资 合 同 , 委 托 人 ( 投 资 者 ) 将 其 合 法 资 金 委 托 给 信 托 公 司 进 行 房 地 产 投 资 , 或 进 行 房 地 产 抵 押 贷 款 或 购 买 房 地 产 抵 押 贷 款 证 券 , 或 进 行 相 关 的 房 地 产 投 资 活 动 。 紧 缩 性 的 宏 观 政 策 使 对 银 行 信 贷 依 赖 性 极 强 的 房 地 产 开 发 商 的 资 金 非 常 紧 张 , 这 使 房 地 产 企 业 对 银 行 以 外 的 融 资 渠 道 的 资 金 需 求 增 加 , 房 地 产 信 托 业 务 得 以 发 展 。 全 国 各 信 托 投 资 公 司 陆 续 推 出 了 自 己 的 信 托 产 品 , 比 如 , 上 海 国 投 推 出 了 多 元 组 合 的 房 地 产 信 托 业 务 模 式 — 信 托 贷 款 、 财 产 权 信 托 、 信 托 股 权 融 资 等 。 现 阶 段 我 国 信 托 产 品 主 要 有 两 种 模 式 : ① 是 股 权 融 资 。 ② 模 式 是 债 权 融 资 。 前 者 是 对 一 些 自 有 资 本 金 不 足 3 5 % 的 房 地 产 企 业 , 信 托 投 资 公 司 以 注 入 股 本 金 的 方 式 与 房 地 产 公 司 组 建 有 限 责 任 公 司 , 使 其 自 有 资 本 金 达 到 3 5 % 的 要 求 , 信 托 投 资 公 司 作 为 股 东 获 得 投 资 回 报 。 后 者 则 是 针 对 虽 然 自 有 资 金 己 达 到 国 家 要 求 , 但 是 由 于 某 些 原 因 等 造 成 房 地 产 企 业 短 期 资 金 困 难 , 这 时 候 信 托 投 资 公 司 就 可 以 筹 集 一 定 资 金 定 向 地 贷 给 房 地 产 开 发 企 业 , 补 上 资 金 缺 口 , 这 种 操 作 方 式 类 似 商 业 银 行 的 信 贷 业 务 。 而 政 策 规 定 银 行 不 能 这 样 做 。 点 击 阅 读 全 文 上 一 篇 ： 政 法 文 化 范 文 下 一 篇 ： 建 筑 与 生 活 范 文 相 关 栏 目 更 多 房 地 产 房 地 产 法 论 文 房 地 产 投 资 房 地 产 论 文 房 地 产 设 计 房 地 产 风 险 防 范 房 地 产 风 险 案 例 房 地 产 合 同 房 地 产 的 金 融 属 性 房 地 产 经 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